（参考記事：令和6年度地価公示の結果）

地価公示制度とは

地価公示制度は地価公示法に基づく制度です。国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回、全国約26,000箇所の「標準地」の正常な価格を公示するものです。

価格評価の基準日は1月1日であり、毎年3月下旬に結果が公表されます。

令和7年度地価公示の結果概要

全国的な傾向

全国平均の変動率（前年比）は、住宅地+2.1%、商業地+3.9%、工業地+4.8%となりました。

過去のトレンドを見ると、令和3、4年度には新型コロナウイルス感染拡大の影響で下落に転じた地点が多くみられましたが、その多くが令和5、6年度には上昇に転じました。今回（令和7年度）はその上昇トレンドがより強まったといえます。

圏域別にみると、ここ数年急激な地価上昇をみせていた地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）の上昇率が若干落ち着いた一方、東京圏の上昇率が際立っています。

東京圏の傾向

東京圏の変動率（前年比）は、住宅地+4.2%、商業地+8.2%、工業地+7.1%となりました。いずれも全国平均を大きく上回る上昇率であり、東京圏の土地価格の上昇スピードは更に加速しているといえます。

東京23区の傾向

これを東京23区に絞ると、住宅地+7.9%、商業地+11.8%となり、上昇トレンドがより顕著です。

住宅地については、中央区(+13.9％)、港区(+12.7％)、目黒区(+12.5％)、品川区(+11.9％)などが特に高い上昇率を示しました。都心に隣接する通勤利便性が高い地域において、土地需要、特にマンション用地の需要が引き続き旺盛だったと考えられます。一方、23区で最も低い上昇率の江戸川区でも5.1%となっており、広範囲で安定した上昇傾向がみられます。

一方、商業地については、千代田区・中央区・港区といった都心部から、江東区・墨田区といった城東エリア、品川区・目黒区などの城南エリア、中野区・杉並区などの城西エリアまで、広い範囲で10%を超える上昇率がみられました。特に中野区は16.3%と極めて高い上昇率を示しています。

地価公示の影響

地価公示の結果は、企業や個人に様々な影響を与えます。以下はその例示です。

固定資産税・相続税への影響

固定資産税評価額及び相続税路線価は、公示地価の水準と連動して決定されます。一般に、固定資産税評価額は公示地価の7割、相続税路線価は公示地価の8割程度とされ、公示地価の上昇は今後の固定資産税や相続税の増加につながる可能性が高いため、土地所有者や相続人は留意が必要です。

地代への影響

借地契約における継続地代の鑑定評価には、差額配分法、利回り法、スライド法等の様々な手法が用いられますが、いずれの手法でも公示地価の上昇は継続地代にプラスの影響を与えます。

土地所有者（地主）においては、地価公示における土地価格の上昇を考慮して、地代の増額請求を行うべきか積極的に検討すべきでしょう。反対に、公示地価の上昇幅の大きい地域に借地を持つ借地権者は、地主からの地代増額請求に備える必要があります。

（参考記事：地代増額請求について）

家賃への影響

公示地価は建物ではなく土地の価格ですが、鑑定理論上、土地価格の上昇は正常家賃の水準にも影響を与えます。すなわち、家賃についても増額請求につながる可能性が考えられます。

（参考）不動産鑑定士による土地価格の鑑定評価と公示地価

不動産鑑定士による土地価格の鑑定評価においては、公示地価を「規準」とすべき旨が、国土交通省の不動産鑑定評価基準において定められています。

地価公示法施行規則第１条第１項に規定する国土交通大臣が定める公示区域において土地の正常価格を求めるときは、公示価格を規準としなければならない。

不動産鑑定評価基準

もっとも、実際の鑑定評価では、近隣の標準地の公示地価と乖離した評価額が出されることは珍しくありません。特に都心部の商業地では、公示地価と実際の取引価格の乖離が顕著であるため、地価分析にあたっては公示地価だけでなく実際の取引データも可能な限り参照すべきといえます。

地価調査とは

地価調査とは、各都道府県が毎年1回、全国約21,000箇所の「基準地」の正常な価格を評価し公表する制度です。地価公示法とは別の法律（国土利用計画法）によって定められている制度です。

土地の正常価格を公の機関が公示するという点では地価公示と似ていますが、重要な相違点として、地価調査は基準日が毎年7月1日とされています。地価公示とちょうど半年ずれているため、両者をうまく併用して地価のトレンドを分析するのが一般的です。特に、地価公示と地価調査の共通地点（約1,600箇所）では、半年ごとに連続して公の価格が公示されることとなるため、該当エリアにおける土地価格の趨勢分析に広く活用されています。

地価公示の分析に有用なサイト

地価公示・地価調査の結果の分析にあたっては、以下のサイトが有用です。令和6年度の結果も近日中に反映されると思われます。

• 不動産情報ライブラリ
  2024年4月1日に国土交通省が公開したウェブサイトです。不動産の取引価格、地価公示等の価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する幅広い情報を提供しています。
• 東京都の地価
  東京都不動産鑑定士協会が提供するツールです。
  東京都だけでなく、全国の地価公示及び地価調査の結果を、昭和56年まで遡ってマップ上で確認することができます。
• 全国地価マップ
  （一財）資産評価システム研究センターが提供するツールです。地価公示だけでなく、固定資産税路線価及び相続税路線価もマップ上で確認することができます。
• rpamap
  検索機能に優れた公示地価マップです。

（参考記事：不動産情報ライブラリの公開）

ロジットパートナーズ法律会計事務所のサービス

今回の地価公示の結果は、日本全国、特に東京23区における土地価格の上昇トレンドが極めて強いことをあらためて明確に示したといえます。また、物価高や円安により、建物の建築コストや維持管理コストも上昇する一方です。コスト意識の強まりから、不動産所有者（賃貸人）による地代・家賃の増額請求や、賃貸借解除・立退等の紛争が増加しており、当事務所にも相談が寄せられています。

当事務所には不動産鑑定士資格を有する弁護士が在籍しており、不動産の価格や賃料の評価についての紛争や訴訟に強みを持っています。また、税理士・司法書士も在籍しており、不動産に係る税務や登記に波及する問題に対してワンストップで対応が可能です。

お気軽にお問合せください。

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ここでは、品川区に所在する不動産の調査（主に法令上の制限）における留意点を概説します。

物件調査とは

不動産調査とは、不動産の売買、賃貸、相続、企業買収、価値評価等の各局面で、不動産の物的状況と権利関係を明確にする作業です。目的やスケジュールに応じて調査の深度は異なりますが、調査すべき項目はある程度共通したものがあり、以下の4つに分けて整理されるのが一般的です。

①法令上の制限
（対象不動産の利用について法令上の制約はどのようなものがあるか）
②登記・権利関係
（所有権や抵当権等の権利関係がどうなっているか、それが登記上どのように表れているか）
③価格調査
（対象不動産の周辺・類似物件の取引価格や賃料、周辺の地価公示・地価調査の水準はどの程度か）
④現地調査
（実際の不動産の物的状況）

本記事では、①法令上の制限を中心に、品川区において特徴的な点について概説します。

品川区の物件調査における留意点 - 法令上の制限

品川区の物件については、品川区役所が調査の中心となります。

都市計画

品川区役所では、webサイト「しながわMAP」において都市計画図を公開しています。品川区役所本庁舎6階の建築課窓口の閲覧機でも確認可能ですが、インターネット経由で閲覧できるものと相違ないため、都市計画図を確認するために区役所に赴く必要はありません。

地区計画

地区計画一覧がPDFで公開されています。品川区は各ターミナル駅周辺の開発が活発化しており、多くの地区計画が存在します。対象不動産が地区計画の範囲に含まれる場合には内容の確認が必須となります。

道路台帳及び建築基準法上の道路

「しながわMAP」において、道路台帳平面図及び指定道路図（建築基準法上の道路を示したもの）も閲覧可能です。品川区役所の道路課・建築課で閲覧できる地図と内容に相違はありません。

細街路について

道路幅員の狭い古くからの住宅地の物件調査において、細街路拡幅整備の図面を閲覧する必要が生じるケースがあります。細街路拡幅整備の図面は「しながわMAP」には掲載されておらず、品川区役所本庁舎6階の建築課細街路担当でのみ閲覧可能です。閲覧した場合も謄写は認められないため、注意が必要です。

都道・国道について

都道及び国道については品川区の管轄ではないため、道路台帳の閲覧等にあたって別途の対応が必要となります。

品川区を通る都道については、品川区役所と同じ建物に入居している東京都第二建設事務所が所管しています。一方、国道については東京国道事務所品川出張所の管轄となり、品川区役所から遠いために調査の際には注意が必要です。

建築計画概要書

建物の建築計画概要書（・台帳記載事項証明書）は、本庁舎6階建築課の窓口で閲覧・交付可能です。

なお、品川区に限らず、物件によっては東京都が所管しており区役所で建築計画概要書が取得できないケースがあります。その場合、東京都庁の都市整備局で閲覧する必要があります。

土砂災害（特別）警戒区域

土砂災害（特別）警戒区域については品川区役所がマップを公開していますが、粒度が粗く、東京都建設局が公開している土砂災害警戒区域等マップの方が正確と考えられます。

埋蔵文化財包蔵地

文化財保護法上の埋蔵文化財包蔵地に該当するか否かの確認は、第二庁舎7階の庶務課文化財係で受け付けており、FAXによる照会も可能です。

航空法

品川区は羽田空港が近いため、航空法による建物の高さ制限の影響を受ける地域があります。ただし、以下のリンクで確認できるとおり、区内で最も空港に近い箇所でも制限高50mほどであることから、実際の建物建築で問題となるケースは極めて限定的です。

羽田空港高さ制限回答システム（国土交通省）

品川区の条例・指導要領

品川区には建物建築に関する数多くの条例・指導要領があります。物件調査においては内容を確認し、疑問があれば区役所に照会する必要があります。

品川区みどりの条例

自転車駐車場付置義務

品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱

品川区中高層建築物等の建設に関する開発環境指導要綱

品川区における建築基準法等の取扱いについて

品川区の物件調査における留意点 - その他

住宅地図

物件調査にあたってはゼンリンの住宅地図を確認することが一般的です。最新のものは品川区の各区立図書館に所蔵されていますし、ゼンリンのwebサービスから購入することも可能です。

過去の住宅地図（古地図）を確認したい場合、品川区立品川図書館に過去の住宅地図があり、閲覧可能です。最古で1960年のものから所蔵されています。

地価公示・地価調査

東京都不動産鑑定士協会が公開しているツール「東京都の地価」で品川区周辺の地価公示・地価調査の水準を概観することができます。詳細は別記事を参照ください。

法務局

登記については、東京法務局品川出張所が管轄です。品川区役所と同じ建物にあります。

水道局

水道については、東京都水道局品川営業所が管轄です。品川区役所から遠いため、注意が必要です。

都税事務所

品川区の不動産に係る固定資産税・都市計画税等の事務は、東京都主税局の品川都税事務所が所管しています。品川区役所と同じ建物にあります。

ロジットパートナーズ法律会計事務所のサービス

不動産分野に強い弁護士

当事務所は不動産鑑定士資格を有する弁護士が在籍しており、不動産の価格や賃料の評価について深い専門知識を有しています。また、不動産に関する各種の法的規制にも精通しており、不動産売買、賃貸、相続、価格評価等における事前調査から、事後の紛争・訴訟の対応まで、幅広く対応しています。

加えて、当事務所は税理士・司法書士事務所としても営業しており、法務・税務・登記の課題に網羅的に対応可能なワンストップサービスを提供できる数少ない事務所の一つです。コミュニケーションのコストや重複・お見合いのリスクを極力排除したワンストップサービスは、多くのクライアント様からご好評をいただいています。

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関連するサービスメニュー

• 法律顧問
• 訴訟・紛争対応
• 登記
• 会計税務顧問
• M&A支援

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不動産情報ライブラリとは

不動産情報ライブラリとは、2024年4月1日に国土交通省が公開したウェブサイトです。不動産の取引価格、地価公示等の価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する幅広い情報を提供しています。

2024.3.1 国土交通省リリースより引用

主要な提供データ

価格情報

以下の３種類の不動産価格データを提供しています。

①地価公示・地価調査価格

地価公示法に基づき国土交通省が発表している地価公示価格（関連記事）と、都道府県が発表している地価調査価格です。いわゆる「公的価格」であり網羅性と信頼性は高いですが、実際の取引価格との乖離が指摘されることもあるデータです。

②不動産取引価格情報

国土交通省が不動産の取引当事者を対象に実施しているアンケート結果に基づく取引価格です。他の経路では容易に取得できない貴重なデータですが、アンケート回答結果をそのまま掲載しているので、データの信頼性については注意が必要です。

③成約価格情報

指定流通機構（いわゆるレインズ）の不動産取引価格情報を、国土交通省が個別の不動産取引が特定できないよう加工し、消費者向け不動産取引情報サービスであるレインズ・マーケット・インフォメーション（RMI）で公表している情報です。レインズのデータそのものは宅地建物取引業者しかアクセスできないため、加工済とはいえ、宅地建物取引業者でない企業にとっては貴重なデータです。

地形情報

国土地理院のデータに基づく陰影起伏図等が取得できます。検討対象の土地の起伏や隣接地との高低差を検討する際に有用と考えられます。

防災情報

洪水浸水想定区域、土砂災害警戒区域等の防災情報が取得できます。

周辺施設情報

主な公共施設（学校、図書館、医療機関、市区町村役場等）の位置情報を取得できます。公共施設との近接性は不動産価格に強く影響を与えるため、不動産価格分析に有用なデータと考えられます。

都市計画情報

都市計画法に基づく都市計画（用途地域、高度利用地区、防火・準防火地域、地区計画等）の情報を取得できます。都市計画によって、建物の用途や建築可能な建物の容積等が左右されるため、不動産の価格決定に極めて強い影響を与える情報です。

人口情報

メッシュ毎の人口や将来推計人口のデータを取得できます。対象地の将来的な盛衰を予測・検討するにあたって有用な情報といえます。

API機能

不動産情報ライブラリでは、API機能が実装されました。API利用申請フォームより申請することで、利用に必要となるAPIキーが最短即日で発行されます。

本APIの特徴として、価格テーブルのような構造型データだけでなく、GISデータの取得も可能となっていることです。GISデータをQGIS等のGISソフトに連携してインタラクティブにマップデータを作成することが可能です。

今後は不動産情報ライブラリとのAPI連携により、エリア別の不動産価格情報や都市計画情報を動的に取得し描画するようなアプリケーションが多数開発されることが期待されます。

データの商用利用と利用約款

以上のとおり、不動産情報ライブラリのデータやAPIを活用した新規サービスの開発が期待されますが、商用利用にあたっては利用約款の確認が重要です。特に出典の明記については明示的に求められており、API機能については出典記載の文言まで明確に指定されています。

第７条　クレジット表示
　本API機能を利用したサービスを提供する場合は、以下のクレジットを表示するものとします。なお、エンドユーザが参照できる場所であれば、表示場所の指定はありません。
　「このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。」

不動産情報ライブラリ　API利用規約

【重要】土地総合情報システムの廃止

不動産情報ライブラリが公開される以前、国土交通省は「土地総合情報システム」というシステムにおいて、不動産取引価格アンケート回答等に基づくエリア別の不動産取引の情報を公開していました。多くの不動産鑑定士や不動産業者、不動産訴訟に携わる弁護士等が同システムを利用して不動産価格の分析を行っていましたが、不動産情報ライブラリの公開にあわせて土地総合情報システムは廃止されました。

不動産価格に関連する業務を行う事業者は、不動産情報ライブラリの取扱いに早期に習熟する必要があるといえます。

ロジットパートナーズ法律会計事務所のサービス

当事務所は不動産鑑定士資格を有する弁護士が在籍しており、不動産の価格や賃料の評価についての紛争や訴訟に強みを持っています。本記事で紹介した不動産情報ライブラリを含む各種の不動産データを活用した、地代・家賃の妥当性検討や紛争対応を幅広く承っています。

また、当事務所はITに強みを有しており、不動産情報ライブラリのAPI機能を用いたQGIS活用支援も承ります。不動産情報ライブラリとQGISを連携することで、マップ情報を用いたインタラクティブな不動産分析が可能となり、今後の不動産鑑定や不動産関連訴訟対応においてスタンダードな手法となる可能性があります。

お気軽にお問合せください。

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地価公示制度とは

地価公示制度は地価公示法に基づく制度です。国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回、全国約26,000箇所の「標準地」の正常な価格を公示するものです。

価格評価の基準日は1月1日であり、毎年3月下旬に結果が公表されます。

令和6年度地価公示の結果概要

全国的な傾向

全国平均の変動率（前年比）は、住宅地+2.0%、商業地+3.1%、工業地+4.2%となりました。

過去のトレンドを見ると、令和3、4年度には新型コロナウイルス感染拡大の影響で下落に転じたポイントも多かったですが、その多くが令和5年度に上昇に転じました。今回（令和6年度）はその上昇トレンドがより強まったといえます。

圏域別にみると、ここ数年の傾向どおり、地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）の上昇率が顕著に高く、三大都市圏（東京、大阪、名古屋圏）を凌ぐ水準となっています。特に福岡市は住宅地+9.6%、商業地+12.6%と、地価の高い上昇が続いています。

東京圏の傾向

東京圏の変動率（前年比）は、住宅地+3.4%、商業地+5.6%、工業地+6.2%となりました。いずれも全国平均を2%ほど上回る上昇率であり、東京圏の土地価格の上昇スピードの速さを顕著に表す結果となったといえます。

東京23区の傾向

これを東京23区に絞ると、住宅地+5.4%、商業地+7.0%となり、上昇トレンドがより顕著です。

住宅地について上昇率が特に高かったのは、豊島区(+7.8％)、中央区(+7.5％)、文京区(+7.4％)、目黒区(+7.3％)、港区(+7.2％)等です。都心に隣接する通勤利便性が高い地域において、土地需要、特にマンション用地の需要が旺盛だったと考えられます。一方、その外縁に存する練馬区(+4.0%)や世田谷区(+4.0%)は比較的低い上昇率となりました。

一方、商業地について上昇率が特に高かったのは、台東区(+9.1%)、荒川区(+8.3%)、中野区(+8.2%)、杉並区(+8.0%)、豊島区(+8.0%)となっており、住宅地とは様相が異なります。台東区については、インバウンドの観光需要の回復により、浅草周辺エリアの商業地需要が旺盛であったと考えられます。

地価公示の影響

地価公示の結果は、企業や個人に様々な影響を与えます。以下はその例示です。

固定資産税・相続税への影響

固定資産税評価額及び相続税路線価は、公示地価の水準と連動して決定されます。一般に、固定資産税評価額は公示地価の7割、相続税路線価は公示地価の8割が相場と言われています。公示地価の上昇は、今後の固定資産税や相続税の増加につながる可能性が高く、土地の所有者や相続人は注意が必要です。

地代への影響

借地契約における継続地代の鑑定評価にあたっては、差額配分法、利回り法、スライド法等、様々な手法が用いられますが、いずれの手法でも公示地価の上昇は継続地代にプラスの影響を与えます。

土地所有者（地主）においては、地価公示における土地価格の上昇を考慮して、地代の増額請求を行うべきか積極的に検討すべきでしょう。反対に、公示地価の上昇幅の大きい地域に借地を持つ借地権者は、地主からの地代増額請求に備える必要があります。

家賃への影響

公示地価は建物ではなく土地の価格ですが、鑑定理論上、土地価格の上昇は正常家賃の水準にも影響を与えます。すなわち、家賃についても増額請求につながる可能性が考えられます。

（参考）不動産鑑定士による土地価格の鑑定評価と公示地価

不動産鑑定士による土地価格の鑑定評価においては、公示地価を「規準」とすべき旨が、国土交通省の不動産鑑定評価基準において定められています。

地価公示法施行規則第１条第１項に規定する国土交通大臣が定める公示区域において土地の正常価格を求めるときは、公示価格を規準としなければならない。

不動産鑑定評価基準

もっとも、実際の鑑定評価では、近隣の標準地の公示地価と乖離した評価額が出されることは珍しくありません。特に都心部の商業地では、公示地価と実際の取引価格の乖離が顕著と言われています。地価の分析をする際には、公示地価だけでなく実際の取引市場のデータも可能な限り参照すべきといえます。

地価調査とは

地価調査とは、各都道府県が毎年1回、全国約21,000箇所の「基準地」の正常な価格を評価し公表する制度です。地価公示法とは別の法律（国土利用計画法）によって定められている制度です。

土地の正常価格を公の機関が公示するという点では地価公示と似ていますが、重要な相違点として、地価調査は基準日が毎年7月1日とされています。地価公示とちょうど半年ずれているため、両者をうまく併用して地価のトレンドを分析するのが一般的です。特に、地価公示と地価調査の共通地点（約1,600箇所）では、半年ごとに連続して公の価格が公示されることとなるため、該当エリアにおける土地価格の趨勢分析に広く活用されています。

地価公示の分析に有用なサイト

地価公示・地価調査の結果の分析にあたっては、以下のサイトが有用です。令和6年度の結果も近日中に反映されると思われます。

• 標準地・基準地検索システム
  国土交通省の提供するシステムです。地価公示・地価調査の各ポイントについて、不動産鑑定士が作成した実際の鑑定評価書をダウンロードすることができます。
• 東京都の地価
  東京都不動産鑑定士協会が提供するツールです。
  東京都だけでなく、全国の地価公示及び地価調査の結果を、昭和56年まで遡ってマップ上で確認することができます。
• 全国地価マップ
  （一財）資産評価システム研究センターが提供するツールです。地価公示だけでなく、固定資産税路線価及び相続税路線価もマップ上で確認することができます。
• rpamap
  検索機能に優れた公示地価マップです。

ロジットパートナーズ法律会計事務所のサービス

今回の地価公示の結果は、日本全国、特に三大都市圏や地方四市の都心部における土地価格の上昇トレンドが根強いことを明確に示したといえます。また、物価高や円安により、建物の建築コストや維持管理コストも上昇する一方です。コスト意識の強まりから、不動産所有者（賃貸人）による地代・家賃の増額請求や、賃貸借解除・立退等の紛争が増加する可能性が高いと考えられます。

当事務所は不動産鑑定士資格を有する弁護士が在籍しており、不動産の価格や賃料の評価についての紛争や訴訟に強みを持っています。また、当事務所には税理士・司法書士も在籍しており、不動産に係る税務や登記に波及する問題に対してもワンストップで対応可能です。

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地代増額請求とは

借地借家法（又は旧借地法）により、借地契約は更新が原則とされています。そのため、特に契約開始時点が古い借地契約では、地代が低いまま更新が繰り返されているケースが多くみられます。
そのような状態を解消するために、借地借家法11条が地代増額請求について定めています。

地代増額請求が認められるための要件は、地代が「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき」です。

第十一条　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

借地借家法

地代増額請求の手続

交渉

最初のステップは当事者間の交渉です。地主と借地権者の関係が良好な場合、交渉により地代増額の合意に至るケースもあります。
合意に至らない場合、借地借家法に基づく地代増額請求を行うことになります。

増額請求

地代増額請求をすると、法的にはその時点から増額の効果が発生します。したがって、増額請求をした事実及びその時点を明確にするために、配達証明付内容証明郵便により増額請求を行うのが一般的です。
ただし、増額請求を受けた借地権者は、自身が「相当と認める」額を支払えば債務不履行とはなりません。地代が極めて低廉（公租公課を下回る場合等）を除いて、現行地代の支払えば基本的には問題ありません。

第十一条　２　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

借地借家法

調停

増額請求後に交渉が整わない場合、民事訴訟を提起する前に、まずは調停手続を経る必要があります（調停前置主義）。

第二十四条の二　借地借家法（平成三年法律第九十号）第十一条の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第三十二条の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。

民事調停法

地代増額請求に係る調停の管轄は、原則として物件の所在地を管轄する簡易裁判所です。東京都の土地の場合、錦糸町の東京簡易裁判所墨田庁舎となります。通常の民事訴訟や調停と扱いが異なるため、注意が必要です。

訴訟提起

調停不成立となった場合、地主側から訴訟を提起することとなります。

賃料増額訴訟では、裁判所が鑑定人として不動産鑑定士を選任し、当該鑑定人が行った継続賃料の鑑定評価結果に基づいて判決が出されることが一般的です。したがって、両当事者は、鑑定人の鑑定結果を自らに有利にすべく、事実を主張し証拠を提出していくことになります。当事者側が自ら不動産鑑定士に鑑定を依頼し、その評価書を証拠提出することもあります。

注意点としては、鑑定人の鑑定費用の負担があります。これは通常、増額請求が認められた割合に基づいて原告と被告で按分して負担額を決定します。したがって、無理に高額な地代を請求しても、鑑定費用の負担割合が増えるだけに終わってしまうおそれがあります。もっとも、請求しなければ認められないのも事実ですので、最適な請求額を慎重に見極める必要があります。

継続賃料

地代増額請求がどの程度認められるかは、裁判所が選任した鑑定人による継続賃料の鑑定評価結果が大きく影響を与えます。
継続賃料の鑑定評価の詳細は別記事に譲り、ここでは結果に大きく影響を与えるファクターについて言及します。

直近合意時点

継続賃料の鑑定評価において最も重要なのが、「直近合意時点」という概念です。これは、当事者間（地主と借地権者）で賃料について合意があったと認められる直近の時点を指します。そして継続賃料の鑑定評価は、現行賃料に直近合意時点以後の事情変更を反映して継続賃料を試算する、という考え方で行われます。

例えば、不相当に低廉な水準の地代でも、更新契約等において一度合意してしまうとその直後に増額請求してもほぼ認められないことになります。地主側としては安易に低廉な水準の地代で合意せず、地道に交渉と増額請求を行うことが重要です。

継続賃料の鑑定評価は、原則として、直近合意時点から価格時点までの事情変更を考慮するものであり、直近合意時点は事情変更を考慮する起点となるものであるので、賃料改定の覚書、賃貸借契約書などの賃料改定に係る書面、賃貸借当事者の説明などから直近合意時点を適切に確定及び確認することが重要である。

不動産鑑定評価に関する実務指針（日本不動産鑑定士協会連合会）

「事情変更」の要素

事情変更の要素としては、地価水準や周辺賃料水準の変動、公租公課の変動といった経済的事由に加え、契約当事者間の恩恵的関係の解消（例えば地主・借地権者の一方に相続が発生した場合）といった要素も含まれます。こういった前提事実の有無を、両当事者が調停及び訴訟で主張することとなります。

ロジットパートナーズ法律会計事務所のサービス

当事務所は不動産鑑定士資格を有する弁護士が在籍しており、不動産の価格や賃料の評価についての紛争や訴訟に強みを持っています。

地代増額請求の事案に際しては、継続賃料についての不動産鑑定評価基準の記載や鑑定実務、周辺の土地価格の動向や地域要因・個別的要因を考慮した分析を行い、説得力をもった増額請求をサポートします。請求額の試算から当事者間の交渉、紛争対応（調停・訴訟）まで、網羅的に対応いたします。また、増額請求を受けた借地権者側の支援も可能です。

お気軽にお問合せください。

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