事案の概要

本件は、債務超過に陥った事業再生ADR中の上場会社に対し、創業者である大株主（原告）が貸付債権の現物出資及び金銭出資（いわゆるDES, Debt Equity Swap）を行う株式引受契約を締結し、新株を引き受けたところ、株式の有利発行に該当するとして課税された事案です。原告の株式引受価額が1株134円であったのに対し、払込日の上場株価は414円と大きな乖離があり、その差分が課税対象となりました。

原告は国税不服審判所に不服申立をしましたが認められず（東裁（所）令２第24号・非公表裁決）、その後、東京地裁に所得税更正処分等取消請求の訴えを提起したものです。原告の請求は棄却され、控訴棄却（東京高判R5.8.21）の後、現在は上告受理申立て中となっています。

争点① 有利発行の該当性

所得税法における株式の有利発行とは、「株式と引換えに払い込むべき額が有利な金額である場合における当該株式を取得する権利」（所得税法施行令84条5号）を指します。これに該当する場合、「払い込むべき額」と実際の払込み額の差額が収入金額として所得税の課税対象となります。

有利発行の解釈について、所得税基本通達23~35共-7は以下のように定めています。

令第84条第3項第3号に規定する「株式と引換えに払い込むべき額が有利な金額である場合」とは、その株式と引換えに払い込むべき額を決定する日の現況におけるその発行法人の株式の価額に比して社会通念上相当と認められる価額を下る金額である場合をいうものとする。
(注)
1 社会通念上相当と認められる価額を下る金額であるかどうかは、当該株式の価額と当該株式と引換えに払い込むべき額との差額が当該株式の価額のおおむね10％相当額以上であるかどうかにより判定する。
2 株式と引換えに払い込むべき額を決定する日の現況における株式の価額とは、決定日の価額のみをいうのではなく、決定日前1月間の平均株価等、当該株式と引換えに払い込むべき額を決定するための基礎として相当と認められる価額をいう。

所得税基本通達23~35共-7

本件では原告は、当時の発行会社の財政状態に鑑みれば、市場価格による株式発行の引受先を発見するのは現実的とはいえず、市場価格から大幅なディスカウントによる第三者割当増資はやむを得なかった旨を主張しました。

これに対し裁判所は、基本通達の判定方法は「市場価格（終値）が異常な値動きにより一時的に形成されたものであり、これを払込価額の決定の基礎とすることができない特段の事情がない限り、（中略）謙抑的な判定方法であるということができる。」と判示しました。そして「特段の事情」の有無にあたっては、「（原告の）財政状態、経営成績、事業の見通し等に照らし、本件参照期間における原告の終値が、異常な値動きにより一時的に形成されたもの、すなわち、当時の株式市場の合理的な期待を反映したものとしておよそ説明することができないものといえるか否かを検討すべき」との規範を立てました。そして、本件における株主総会での決議の過程などに対して具体的な検討を行った上で、本件については「特段の事情」無しとしました。

争点② 収入金額

原告は、収入金額の算定にあたり、株式売却によるマーケットインパクトを考慮しないのは違法である旨を主張しました。これは、上場株式であっても大量の株式を短期で売り切る場合には、市場における需給バランスが崩れ市場価格の下落を招く（当初の終値で売り切ることは不可能）であるため、その影響を価値評価に反映すべきというものです。具体的なマーケットインパクトの割合については第三者算定機関の意見書を取得し、49.163%〜55. 583%を主張しました。

これに対し裁判所は、「金融商品の価値を評価するに際し、市場の流動性の制約により生ずるマーケット・インパクトを考慮すべきか否か、考慮するとしても、それをどのように数値として具体化して評価に反映するのかについては、明確に確立された方法があるわけでもない。」として、マーケットインパクト論の採用を否定しました。

所感と実務上の留意点

本件における裁判所の判断は所得税法および基本通達の規定を率直に適用したものですが、実際の事業再生の局面では、上場株価からわずか10%程度のディスカウントで第三者割当増資の引受先を見つけるのが困難なケースも多いと考えられます。実際、経営状況の悪化した上場会社においては、より大幅なディスカウント割合による株式発行は数多く行われていますが、その全てについて「特段の事情」の存在を納税者側で立証すべしとするのは現実的でないとも考えられ、本判決の規範に対しては疑問の声もあがっています。

とはいえ、本判決の規範を念頭に置き、事業再生DESの局面では常に有利発行課税の可能性を検討する必要があることは間違いありません。有利発行課税のおそれがある場合、単に第三者算定機関から評価書を取得するだけでは不十分であり、市場において株価（終値）が不当に高騰していることを客観的に示すための具体的な資料整理と理論武装が必須となります。

またマーケットインパクト論は、一定の説得力のある考え方ではあり、Bloomberg社のBTCA (取引コスト分析ツール) 等による定量化の試みもみられますが、未だ手法として確立されたものではなく、特に租税法の株価決定において考慮することを課税庁や裁判所に認めさせるのは容易ではない状況にあると考えられます。取引コストや市場流動性に関して更なる研究が待たれる領域といえます。

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ここでは、品川区に所在する不動産の調査（主に法令上の制限）における留意点を概説します。

物件調査とは

不動産調査とは、不動産の売買、賃貸、相続、企業買収、価値評価等の各局面で、不動産の物的状況と権利関係を明確にする作業です。目的やスケジュールに応じて調査の深度は異なりますが、調査すべき項目はある程度共通したものがあり、以下の4つに分けて整理されるのが一般的です。

①法令上の制限
（対象不動産の利用について法令上の制約はどのようなものがあるか）
②登記・権利関係
（所有権や抵当権等の権利関係がどうなっているか、それが登記上どのように表れているか）
③価格調査
（対象不動産の周辺・類似物件の取引価格や賃料、周辺の地価公示・地価調査の水準はどの程度か）
④現地調査
（実際の不動産の物的状況）

本記事では、①法令上の制限を中心に、品川区において特徴的な点について概説します。

品川区の物件調査における留意点 - 法令上の制限

品川区の物件については、品川区役所が調査の中心となります。

都市計画

品川区役所では、webサイト「しながわMAP」において都市計画図を公開しています。品川区役所本庁舎6階の建築課窓口の閲覧機でも確認可能ですが、インターネット経由で閲覧できるものと相違ないため、都市計画図を確認するために区役所に赴く必要はありません。

地区計画

地区計画一覧がPDFで公開されています。品川区は各ターミナル駅周辺の開発が活発化しており、多くの地区計画が存在します。対象不動産が地区計画の範囲に含まれる場合には内容の確認が必須となります。

道路台帳及び建築基準法上の道路

「しながわMAP」において、道路台帳平面図及び指定道路図（建築基準法上の道路を示したもの）も閲覧可能です。品川区役所の道路課・建築課で閲覧できる地図と内容に相違はありません。

細街路について

道路幅員の狭い古くからの住宅地の物件調査において、細街路拡幅整備の図面を閲覧する必要が生じるケースがあります。細街路拡幅整備の図面は「しながわMAP」には掲載されておらず、品川区役所本庁舎6階の建築課細街路担当でのみ閲覧可能です。閲覧した場合も謄写は認められないため、注意が必要です。

都道・国道について

都道及び国道については品川区の管轄ではないため、道路台帳の閲覧等にあたって別途の対応が必要となります。

品川区を通る都道については、品川区役所と同じ建物に入居している東京都第二建設事務所が所管しています。一方、国道については東京国道事務所品川出張所の管轄となり、品川区役所から遠いために調査の際には注意が必要です。

建築計画概要書

建物の建築計画概要書（・台帳記載事項証明書）は、本庁舎6階建築課の窓口で閲覧・交付可能です。

なお、品川区に限らず、物件によっては東京都が所管しており区役所で建築計画概要書が取得できないケースがあります。その場合、東京都庁の都市整備局で閲覧する必要があります。

土砂災害（特別）警戒区域

土砂災害（特別）警戒区域については品川区役所がマップを公開していますが、粒度が粗く、東京都建設局が公開している土砂災害警戒区域等マップの方が正確と考えられます。

埋蔵文化財包蔵地

文化財保護法上の埋蔵文化財包蔵地に該当するか否かの確認は、第二庁舎7階の庶務課文化財係で受け付けており、FAXによる照会も可能です。

航空法

品川区は羽田空港が近いため、航空法による建物の高さ制限の影響を受ける地域があります。ただし、以下のリンクで確認できるとおり、区内で最も空港に近い箇所でも制限高50mほどであることから、実際の建物建築で問題となるケースは極めて限定的です。

羽田空港高さ制限回答システム（国土交通省）

品川区の条例・指導要領

品川区には建物建築に関する数多くの条例・指導要領があります。物件調査においては内容を確認し、疑問があれば区役所に照会する必要があります。

品川区みどりの条例

自転車駐車場付置義務

品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱

品川区中高層建築物等の建設に関する開発環境指導要綱

品川区における建築基準法等の取扱いについて

品川区の物件調査における留意点 - その他

住宅地図

物件調査にあたってはゼンリンの住宅地図を確認することが一般的です。最新のものは品川区の各区立図書館に所蔵されていますし、ゼンリンのwebサービスから購入することも可能です。

過去の住宅地図（古地図）を確認したい場合、品川区立品川図書館に過去の住宅地図があり、閲覧可能です。最古で1960年のものから所蔵されています。

地価公示・地価調査

東京都不動産鑑定士協会が公開しているツール「東京都の地価」で品川区周辺の地価公示・地価調査の水準を概観することができます。詳細は別記事を参照ください。

法務局

登記については、東京法務局品川出張所が管轄です。品川区役所と同じ建物にあります。

水道局

水道については、東京都水道局品川営業所が管轄です。品川区役所から遠いため、注意が必要です。

都税事務所

品川区の不動産に係る固定資産税・都市計画税等の事務は、東京都主税局の品川都税事務所が所管しています。品川区役所と同じ建物にあります。

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不動産分野に強い弁護士

当事務所は不動産鑑定士資格を有する弁護士が在籍しており、不動産の価格や賃料の評価について深い専門知識を有しています。また、不動産に関する各種の法的規制にも精通しており、不動産売買、賃貸、相続、価格評価等における事前調査から、事後の紛争・訴訟の対応まで、幅広く対応しています。

加えて、当事務所は税理士・司法書士事務所としても営業しており、法務・税務・登記の課題に網羅的に対応可能なワンストップサービスを提供できる数少ない事務所の一つです。コミュニケーションのコストや重複・お見合いのリスクを極力排除したワンストップサービスは、多くのクライアント様からご好評をいただいています。

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地代増額請求とは

借地借家法（又は旧借地法）により、借地契約は更新が原則とされています。そのため、特に契約開始時点が古い借地契約では、地代が低いまま更新が繰り返されているケースが多くみられます。
そのような状態を解消するために、借地借家法11条が地代増額請求について定めています。

地代増額請求が認められるための要件は、地代が「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき」です。

第十一条　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

借地借家法

地代増額請求の手続

交渉

最初のステップは当事者間の交渉です。地主と借地権者の関係が良好な場合、交渉により地代増額の合意に至るケースもあります。
合意に至らない場合、借地借家法に基づく地代増額請求を行うことになります。

増額請求

地代増額請求をすると、法的にはその時点から増額の効果が発生します。したがって、増額請求をした事実及びその時点を明確にするために、配達証明付内容証明郵便により増額請求を行うのが一般的です。
ただし、増額請求を受けた借地権者は、自身が「相当と認める」額を支払えば債務不履行とはなりません。地代が極めて低廉（公租公課を下回る場合等）を除いて、現行地代の支払えば基本的には問題ありません。

第十一条　２　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

借地借家法

調停

増額請求後に交渉が整わない場合、民事訴訟を提起する前に、まずは調停手続を経る必要があります（調停前置主義）。

第二十四条の二　借地借家法（平成三年法律第九十号）第十一条の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第三十二条の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。

民事調停法

地代増額請求に係る調停の管轄は、原則として物件の所在地を管轄する簡易裁判所です。東京都の土地の場合、錦糸町の東京簡易裁判所墨田庁舎となります。通常の民事訴訟や調停と扱いが異なるため、注意が必要です。

訴訟提起

調停不成立となった場合、地主側から訴訟を提起することとなります。

賃料増額訴訟では、裁判所が鑑定人として不動産鑑定士を選任し、当該鑑定人が行った継続賃料の鑑定評価結果に基づいて判決が出されることが一般的です。したがって、両当事者は、鑑定人の鑑定結果を自らに有利にすべく、事実を主張し証拠を提出していくことになります。当事者側が自ら不動産鑑定士に鑑定を依頼し、その評価書を証拠提出することもあります。

注意点としては、鑑定人の鑑定費用の負担があります。これは通常、増額請求が認められた割合に基づいて原告と被告で按分して負担額を決定します。したがって、無理に高額な地代を請求しても、鑑定費用の負担割合が増えるだけに終わってしまうおそれがあります。もっとも、請求しなければ認められないのも事実ですので、最適な請求額を慎重に見極める必要があります。

継続賃料

地代増額請求がどの程度認められるかは、裁判所が選任した鑑定人による継続賃料の鑑定評価結果が大きく影響を与えます。
継続賃料の鑑定評価の詳細は別記事に譲り、ここでは結果に大きく影響を与えるファクターについて言及します。

直近合意時点

継続賃料の鑑定評価において最も重要なのが、「直近合意時点」という概念です。これは、当事者間（地主と借地権者）で賃料について合意があったと認められる直近の時点を指します。そして継続賃料の鑑定評価は、現行賃料に直近合意時点以後の事情変更を反映して継続賃料を試算する、という考え方で行われます。

例えば、不相当に低廉な水準の地代でも、更新契約等において一度合意してしまうとその直後に増額請求してもほぼ認められないことになります。地主側としては安易に低廉な水準の地代で合意せず、地道に交渉と増額請求を行うことが重要です。

継続賃料の鑑定評価は、原則として、直近合意時点から価格時点までの事情変更を考慮するものであり、直近合意時点は事情変更を考慮する起点となるものであるので、賃料改定の覚書、賃貸借契約書などの賃料改定に係る書面、賃貸借当事者の説明などから直近合意時点を適切に確定及び確認することが重要である。

不動産鑑定評価に関する実務指針（日本不動産鑑定士協会連合会）

「事情変更」の要素

事情変更の要素としては、地価水準や周辺賃料水準の変動、公租公課の変動といった経済的事由に加え、契約当事者間の恩恵的関係の解消（例えば地主・借地権者の一方に相続が発生した場合）といった要素も含まれます。こういった前提事実の有無を、両当事者が調停及び訴訟で主張することとなります。

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当事務所は不動産鑑定士資格を有する弁護士が在籍しており、不動産の価格や賃料の評価についての紛争や訴訟に強みを持っています。

地代増額請求の事案に際しては、継続賃料についての不動産鑑定評価基準の記載や鑑定実務、周辺の土地価格の動向や地域要因・個別的要因を考慮した分析を行い、説得力をもった増額請求をサポートします。請求額の試算から当事者間の交渉、紛争対応（調停・訴訟）まで、網羅的に対応いたします。また、増額請求を受けた借地権者側の支援も可能です。

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